По столичному рынку офисной недвижимости от А до С

Как выбрать наиболее подходящий офис для своей компании? Как не ошибиться в выборе площади? Как различать классы офисных помещений? Найти ответы на данные вопросы попробуем на столичном рынке офисной недвижимости.

Ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости выделили основные показатели для классификации офисов. При оценке класса здания участники рынка используют двадцать стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая систему управления зданием. 2. Профессиональное управление зданием. 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение. 4. Система кондиционирования: двухтрубная либо соответствующий ей аналог. 5. Подвесные потолки. 6. Высота от пола до подвесного потолка 2,7- 3 м. 7. Эффективная открытая планировка этажа, конструкция с несущими колоннами. 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол, или возможность его установки. 9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение. 10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд. 11. Подземная парковка. 12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования. 13. Соотношение парковочных мест, как наземных, так и подземных, не менее 1 места на 100 кв. метров арендуемой площади здания. 14. Соотношение используемой и арендуемой площадей не более 12%. 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании. 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв. м. 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание. 19. Кафетерий или столовая для сотрудников и другие удобства. 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

В настоящее время еще и месторасположение офисов имеет немаловажное значение. Согласно этой системе классификации офисное здание класса А соответствует 16-ти и более из двадцати перечисленных критериям. Для класса В достаточно 10-ти. Недвижимость, которая соответствует 8-ми критериям, договорились относить к классу С.

Разница в качестве обслуживания между классами А и В невелика. Атрибуты класса А - не только комнаты для размещения сотрудников, но также охрана, парковка, высокая пропускная способность телефонных линий, выделенный канал Интернета, система кондиционирования. В зданиях такого класса должна быть вся инфраструктура, необходимая для жизнедеятельности делового человека: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес – центры и др.

Офисы, которые условно относят к классу В, близки по своим характеристикам к офисам класса А. Это могут быть здания, прошедшие качественный ремонт и реконструкцию. В них и отделка может быть попроще, часто отсутствует центральное кондиционирование, рестораны уступают место приличным буфетам и столовым. Но самый существенный недостаток большинства таких зданий - дефицит парковочных мест.

Пожалуй, самый консервативный сегмент московского рынка коммерческой недвижимости - офисы класса С. При минимуме усилий со стороны владельцев такой недвижимости офисные площади класса С заполняются фирмами-арендаторами благодаря невысоким арендным ставкам.

Поэтому офисов класса С больше всего в Москве на сегодняшний день. В обширную их категорию попадают те самые НИИ и КБ, гостиницы туристического класса, административные здания предприятий.

В офисных центрах класса С царит свободный рынок: одни арендаторы здесь работают, другие – торгуют. В настоящее время под эконом-класс реконструируется много административных зданий.

Теперь о месторасположении офисных помещений. Еще недавно подавляющее большинство риэлторских клиентов требовали себе представительские офисные помещения непременно в пределах Садового кольца.

Между тем развитие малого бизнеса, сетевых магазинов, а также высокие арендные ставки в центральной части города, отсутствие парковок и другие "транспортные трудности" создали условия для развития новых деловых районов.

В последнее время заметно увеличился спрос на офисы в пределах Третьего транспортного кольца. В основном он растет за счет разрастающихся предприятий, желающих перебраться с окраин. Сейчас об арендной ставке. Завышенные арендные ставки имеют свои причины. Основные факторы, влияющие на арендную ставку, таковы: месторасположение -- 65%, внешний вид здания -- 12%, дизайн и функциональность помещений общего пользования -- 10%, качество отделки и кондиционирования -- 6%, дополнительные услуги внутри здания (общепит, банк, торговые точки) -- 3%, парковка -- 3%, профессиональное управление комплексом -- 1%.

Средние арендные ставки за квадратный метр в год в московских бизнес-центрах класса А варьируются от $1000. Офисы класса В сдаются чуть дешевле - от $500 до $700. Наиболее востребованы на рынке аренды офисные блоки площадью от 75 до 400 кв. метров. В Москве в подавляющем большинстве случаев арендная ставка исчисляется в долларах США, иногда в евро. Оплачивается стоимость найма в рублях по курсу ЦБ и не включает налоги.

В последние годы на рынке стало достаточно распространенным понятие временного залога. Это сумма в размере одной ежемесячной арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику здания для резервирования помещения на период две-четыре недели.

За это время стороны обязуются заключить договор найма. Если все документы будут подписаны, то сумма залога зачтется в сумме арендных платежей. Если же стороны не заключат арендный договор по вине нанимателя помещения, то залог не возвращается и является компенсацией упущенной выгоды для собственника здания.

Не надо забывать и о страховом депозите. Это сумма в размере одного-двух, реже трех месяцев аренды, которую наниматель выплачивает собственнику офисных площадей при подписании договора. Эта сумма должна оставаться на расчетном счете владельца бизнес-центра в течение всего срока аренды и служит для погашения невыполненных обязательств. Страховой депозит, как и в случае с обычным наймом квартиры, возвращается по окончании договора аренды или перечисляется в счет последних месяцев присутствия компании в офисе.

Еще одна статья затрат -- комиссия. Эти деньги получает консультант за риэлтерские услуги. Сумма обычно составляет 70-100% суммы договора аренды за месяц и выплачивается собственником здания, иногда эти расходы компенсирует арендатор.

Практически 90% сделок с коммерческой недвижимостью в Москве проходит с обязательным участием профессиональных консультантов.

В подавляющем большинстве случаев команда риэлторов, представляет интересы владельца офисного комплекса. Консультанты есть как у собственника здания, так и у потенциального арендатора. Встречается ситуация, когда консультант представляет интересы исключительно арендатора и напрямую ведет переговоры с владельцем бизнес-центра.

Безусловно, для потенциального нанимателя коммерческой недвижимости не последнюю роль при выборе объекта играет и срок аренды. Сегодня стандартные договоры аренды заключаются на срок от одного до пяти лет. В новых бизнес-центрах минимальный срок аренды - три года. После этого договор может быть расторгнут -- правда, предупреждать об этом нужно за несколько месяцев.

Когда потенциальный арендатор помещения в современном бизнес-центре рассматривает коммерческое предложение учитывается, что дополнительные расходы будет нести наниматель после въезда.

Во-первых, нельзя забывать о таком маркетинговом приеме повышения арендной ставки, используемом собственниками зданий, как коэффициент общих площадей. Зачастую к оплате площади арендуемого блока прибавляется оплата по общей арендной ставке площади общего пользования: коридоров, лестничных клеток, лифтовых холлов.

Также следует учитывать, что к стоимости аренды будут прибавлены операционные расходы. Это затраты на эксплуатацию здания, управление офисным комплексом, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, а также на коммунальные платежи, которые также не включаются в стоимость аренды - отопление, водоснабжение, электроэнергия. Средняя ставка операционных расходов $50-90 за кв. метров в год. Эти средства либо прибавляются к арендной плате, либо перечисляются арендатором по отдельному договору.

Необходимо учитывать и такую составляющую, как внутренняя отделка здания (отделка мест общего пользования осуществляется собственником). Но собственник должен компенсировать эти затраты арендатору, либо снизив стоимость арендной платы (не более чем на $150-200), либо полностью освободив арендатора от платежей на один-два месяца.

Впрочем, в одном консультант поможет совершенно точно. Прежде чем вступать в договорные отношения с владельцем здания, необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, а также собрать как можно больше информации о предлагаемом офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. Это нужно для того, чтобы не потерять вложенные средства и потраченное время и не попасть в ситуацию, при которой вам придется искать новое место.

На сегодняшний день поднялся вопрос об ограничении точечного строительства в Москве. Еще в феврале текущего года координационный совет по реконструкции центра Москвы принял решение об ограничении строительства офисных объектов. С того времени в российской столице работает комиссия, которая занимается рассмотрением возможностей изменения функционального назначения офисных объектов.

За несколько месяцев в Центральном округе Москвы не допущено строительство нескольких сотен тысяч квадратных метров офисов. Недавно был снят с рассмотрения вопрос реконструкции двух промышленных предприятий на территории Центрального округа в районе Хамовнического вала – «Гелиймаш» и «Союз». На территории этих заводов инвестор планировал построить почти 500 тысяч квадратных метров офисных площадей. В результате почти вдвое был снижен объем и практически полностью изменена функция - вместо офисов там будут строить жилье, апартаменты и объекты социальной инфраструктуры. Как это все отразится на арендные ставки офисов, приходится только догадываться.

Novostroika.su