Сегодня пятница, 24.09.2021: публикаций: 26814
06.02.2021 11:18
Консультации.
Просмотров всего: 3719; сегодня: 1.

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его заключения

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его заключения

Покупка или продажа недвижимости практически для каждого человека – одно из важнейших событий в жизни. И главный документ, оформляющий передачу прав на жилье - договор купли-продажи. Нужно быть очень внимательным при составлении данного документа. О том, какие правовые последствия возникают для сторон с момента подписания договора купли-продажи и с момента государственной регистрации права собственности, рассказывает начальник юридического отдела агентства недвижимости «Триумфальная арка» Эльвира Дейнека:

- В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент  согласования  сторонами всех существенных условий договора. Этот момент, как правило, совпадает с моментом подписания договора обеими сторонами. Таким образом, подписывая договор, стороны подтверждают согласование его условий и принимают на себя обязательства по его надлежащему исполнению. 

- Возникает вопрос, когда вступает в силу договор, в случае его подписания сторонами в разные даты?

- В этом случае целесообразно указывать дату подписания договора каждой из сторон, наиболее поздняя из них и будет считаться моментом заключения и вступления в силу договора.

- А каковы основные обязательства сторон, которые подлежат исполнению по договору?

- Их несколько. Перечислю основные:

- покупатель передает продавцу стоимость объекта недвижимости в порядке и способом, согласованным в договоре: открывает аккредитив, арендует ячейку совместно с продавцом, перечисляет на расчетный счет по указанным в договоре реквизитам; 

- продавец передает объект недвижимости по акту приема-передачи;

- стороны совместно подают документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Стороны сделки могут предусмотреть в договоре  иные обязательства, согласовав порядок их исполнения.  При этом момент исполнения любого обязательства может быть привязан к дате государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, а может не зависеть от нее. Одни участники сделки, исполнив договор  в полном объеме, подают документы в Росреестр, другие – ждут государственной регистрации перехода права собственности для завершения исполнения договора.

При этом от момента исполнения тех или иных обязательств по договору будут зависеть некоторые важные условия. Например,  в случае несовпадения даты передачи объекта недвижимости в фактическое владение покупателя и даты регистрации перехода права собственности, в договоре, как правило, согласовывают и моменты перехода риска случайной гибели или повреждения объекта недвижимости, а также бремя содержания  недвижимости. В случае, если к моменту государственной регистрации оплата по договору покупателем не произведена, для того чтобы недвижимость не была обременена залогом в пользу продавца,  в договор необходимо включить соответствующее соглашение сторон.

- Все же без регистрации договор как бы не имеет окончательной юридической силы?

- Не совсем так. Договор вступает в силу именно в момент заключения, а с датой государственной регистрации права собственности закон связывает  возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость:

- покупатель приобретает в полном объеме права распоряжения объектом недвижимости: имеет право сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в залог и т.д.;

- на покупателя переходит бремя содержания объекта недвижимости;

- на покупателя переходит риск случайной гибели имущества (если стороны не согласовали иной порядок);

- покупатель жилого объекта недвижимости имеет возможность вселять в объект недвижимости членов семьи и иных лиц по договору найма или безвозмездного пользования.

Если же стороны по какой-либо причине после подписания договора купли-продажи не подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности и решили прекратить свои взаимоотношения (передумали покупать или продавать, не хватило денег, не выдали кредит и т.д.), будет правильно, если стороны подпишут соглашение о  расторжении договора.

- И что тут сложного. Встретились, поговорили, порвали документ и…разошлись.

- Нет, так сделать не получится. Порой стороны ошибочно полагают, что при расторжении договора не требуется подписания дополнительных документов. «Порвать договор и разойтись», как предлагают иногда, не правильно. Это отголосок практики прошлых лет, когда договор подлежал государственной регистрации и вступал в силу только после такой регистрации. С 2013 г., повторю, договор вступает в силу после его заключения. И если стороны фактически прекращают свои взаимоотношения по предмету договора, юридически их тоже нужно прекратить. Документом, завершающим отношения сторон по предмету договора будет являться соглашение о расторжении договора, которым стороны согласуют порядок  прекращения обязательств по договору и определят последствия его прекращения.

- А можно при обоюдном согласии расторгнуть договор, если он уже прошел государственную регистрацию?

- Можно, но…. Если по договору купли-продажи состоялся переход права собственности, то соглашение о расторжении договора также необходимо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности снова на имя продавца. Расторгнуть договор можно только до момента его полного исполнения сторонами. Если же договор купли-продажи исполнен сторонами в полном объеме, как правило, это передача объекта по акту-приема передачи и полный взаиморасчет сторон, в регистрации перехода права собственности по соглашению о расторжении договора может быть отказано.

- Так что к составлению договора нужно подходить вдумчиво и грамотно формулировать его пункты, чтоб потом не оказаться в неприятной ситуации.

- Безусловно. К подготовке проекта договора купли-продажи необходимо подходить серьезно и поручать составление договора специалисту. Договор должен быть согласован сторонами и содержать обязательства сторон и сроки их исполнения.

Нужно помнить, что договор не является формальностью. Все, что заложено в текст договора, должно соответствовать реальному положению дел и достигнутым договоренностям, ибо в случае возникновения спора, суд  будет принимать во внимание буквальное толкование текста договора.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин


Ньюсмейкер: Агентство недвижимости "Триумфальная арка" — 43 публикации. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как Вы относитесь к обязательной вацинации?
 За
 Против
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

UTG Aviation Services: автоматизация и повышение квалификации
23.09.2021 20:13 Новости
UTG Aviation Services: автоматизация и повышение квалификации
В рамках стратегии развития компании UTG Aviation Services запланировано дальнейшее внедрение ИТ-решений. Одним из приоритетных направлений работы компании на 2022 год, в связи с ростом бизнеса, будет повышение квалификации персонала. Об этом рассказал Андрей Вайнер, директор по ТОиР, UTG Aviation...
Как подготовить автомобиль к зиме? Отвечает Skoda Вагнер
23.09.2021 14:26 Консультации
Как подготовить автомобиль к зиме? Отвечает Skoda Вагнер
Температура воздуха медленно, но верно близится к нулю, а это значит, что пришла пора готовить автомобиль к зимнему сезону. В Škoda Вагнер рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении осеннего техобслуживания. 1. Шины. Как правило, водители меняют резину на зимнюю...
Эффективность работы сотрудников российских компаний зависит от погоды
23.09.2021 13:41 Аналитика
Эффективность работы сотрудников российских компаний зависит от погоды
Пик больничных, которые берут работники, приходится на осенний период. Это показало исследование, проведенное экспертами аналитического центра «АльфаСтрахование. Медицина». В опросе приняло участие почти 1,5 тыс. HR-специалистов из всех регионов страны.Начало сентября и октябрь респонденты назвали...
С 5 октября Россия возобновляет авиасообщение еще с пятью странами
23.09.2021 06:56 Новости
С 5 октября Россия возобновляет авиасообщение еще с пятью странами
Татьяна Голикова провела заседание оперативного штаба по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции на территории России, сообщает пресс-служба кабмина.  По итогам состоявшегося обсуждения и с учётом эпидобстановки в отдельных странах принято решение о возобновлении...
Кубок мира по латиноамериканским танцам встречает XXV юбилей!
22.09.2021 13:15 Мероприятия
Кубок мира по латиноамериканским танцам встречает XXV юбилей!
Кубок мира - это всегда праздник танца, а с юбилеем - двойной! 30 октября 2021 года организатор Кубка мира заслуженный деятель искусств России, почетный вице-президент WDC, президент РТС Станислав Попов проводит свой традиционный турнир. Цифра 25 неизбежно выводит нас на историю. Как самого...