Сегодня среда, 30.11.2022: публикаций: 27495
08.10.2018 10:21
Аналитика.
Просмотров всего: 3314; сегодня: 1.

АН «Бон Тон»: поэтапное раскрытие эскроу-счетов сводит на нет главную идею реформы

АН «Бон Тон»: поэтапное раскрытие эскроу-счетов сводит на нет главную идею реформы

Долевое строительство за счет прямого привлечения средств дольщиков всегда было предпочтительнее использования «дорогих» кредитов. Переход на счета эскроу и проектное финансирование лишает застройщиков «дешевых» денег и ломает традиционную практику бизнеса. Следствием этого станет удорожание себестоимости проектов и, соответственно, квартир. Для минимизации негативного эффекта Минстрой занимается проработкой ряда предложений, в том числе о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Как отмечают в АН «Бон Тон», идея интересна с точки зрения экономики проектов, но противоречит самой сути реформы.

Застройщики исторически были ориентированы на прямые продажи конечному потребителю, поскольку данные средства де-факто являлись беспроцентным кредитованием строительства. Банковское финансирование рассматривалось в качестве запасного варианта, используемого в определенных ситуациях. Например, в случае недостаточных темпов продаж на объекте. Переход рынка долевого строительства на счета эскроу предполагает, что застройщики не смогут напрямую использовать «бесплатные» средства дольщиков и будут вынуждены менять модель финансирования проектов. Механизм предусматривает использование банковских кредитов под определенный процент, а деньги дольщиков, которые будут аккумулироваться на эскроу-счетах, подлежат разморозке только после ввода дома в эксплуатацию.

«Застройщики лишаются возможности частичного погашения кредита в ходе реализации проекта. Тело кредита будет расти пропорционально объему выполнения работ, в то время как срок начисления процентов будет соответствовать периоду строительства, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». - Результатом станет повышение себестоимости строительства и, в конечном счете, увеличение стоимости квартир. Парадоксальнее всего то обстоятельство, что банк будет начислять проценты за пользование кредитом, параллельно накапливая на счетах эскроу-деньги дольщиков, которые в конечном итоге и пойдут на погашение этого кредита».

Нелогичность подхода стала одной из причин для критики реформы и появления идеи поэтапного раскрытия эскроу-счетов на самом высшем уровне. Суть предложения заключается в том, что застройщики смогут забирать деньги дольщиков не после окончания строительства, а пропорционально объемам выполненных работ. Средства пойдут на погашение кредита перед банком, что позволит сократить его стоимость и снизить себестоимость реализуемого проекта.

Вместе с этим предложение частичной разморозки эскроу-счетов противоречит основе реформы долевого строительства. Не секрет, что законодательные изменения в сфере долевого строительства стали следствием высокой социальной значимости проблемы обманутых дольщиков. Блокирование цены ДДУ на эскроу-счетах, прежде всего, направлено на дополнительную защиту интересов этой категории граждан. Несмотря на ряд недостатков, у данного механизма есть преимущество в виде гарантированной возвратности средств, направленных на приобретение жилья. Если застройщик не введет вовремя дом в эксплуатацию, то участник долевого строительства получит право на расторжение ДДУ и сможет забрать 100% своих средств со счета эскроу.

«С точки зрения дольщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов устраняет весь возможный положительный эффект от реформы. Если застройщик и банк будут списывать средства пропорционально объемам строительства, то в случае расторжения ДДУ дольщики не смогут вернуть всю сумму денег, указанную в договоре», - подчеркивает Дмитрий Логинов.

В итоге рынок первичной недвижимости оказался перед непростой дилеммой. На одной стороне дольщики, права которых могут быть соблюдены только при 100% возврате средств со счетов эскроу. На другой - застройщики, заинтересованные в минимизации стоимости сопровождения кредита. «Компромиссным вариантом в таком случае могла бы стать нулевая ставка кредита на строительство - при условии, что объем денежных средств на счетах эскроу превышает тело кредита. Однако против такой идеи выступают банки, т.к. это бьет по их доходу», - говорит Дмитрий Логинов. – Сложившая ситуация напоминает известную басню про лебедя, рака и щуку, а перед Минстроем РФ стоит непростая задача по выработке варианта решения этой проблемы».


Ньюсмейкер: АН «Бон Тон» — 324 публикации
Сайт: www.bonton.ru
Поделиться:

Интересно:

Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
30.11.2022 11:37 Новости
Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
«АльфаСтрахование» совместно с компанией Audatex (группа Solera) внедрила искусственный интеллект в процесс оценки убытков по ОСАГО для расчета стоимости восстановительного ремонта. Осмотр автомобиля проводится через специально созданное приложение. Система...
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
29.11.2022 15:31 Аналитика
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
Доступность ипотеки в Калининградской области оказалась почти на уровне Московской области. Согласно свежему аналитическому исследованию экспертов «РИА Рейтинг», которое опубликовано на портале «РИА Новости», в рейтинге регионов по ипотечным платежам Калининградская область оказалась на 76 месте...
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
29.11.2022 11:56 Мероприятия
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
В целях поддержки отечественных производителей и продвижения продукции промыслов на российском и зарубежном рынках, совершенствования художественного уровня и мастерства, повышения квалификации специалистов отрасли, популяризации народного искусства Ассоциацией «Народные художественные промыслы...
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
28.11.2022 12:49 Аналитика
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
На высотные дома в Москве приходятся уже 55% строящихся жилых квадратных метров. В столице множится число высоток, которые, как правило, размещаются на стилобате, служащим основанием для небоскребов. Эксперты «Метриум» рассказывают, как застройщики превратили этот архитектурный элемент в «сердце»...
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
25.11.2022 14:37 Мероприятия
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
В Волгограде подведены итоги XVII Международного кинофестиваля «Победили вместе» имени Владимира Меньшова. Мероприятие организовано Евразийской академией телевидения и радио и  Ассамблеей народов Евразии при поддержке Президентского Фонда культурных инициатив, Российского исторического...