Сегодня среда, 30.11.2022: публикаций: 27495
21.08.2018 10:24
Аналитика.
Просмотров всего: 9642; сегодня: 2.

Мнение «Бон Тон»: 3 слабых звена механизма эскроу-счетов

Мнение «Бон Тон»: 3 слабых звена механизма эскроу-счетов

Реформа строительной отрасли тесно сопряжена с идеей защиты прав дольщиков. Первичный рынок находится в состоянии переходного периода, результатом которого станет повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов. В теории новый механизм выглядит довольно эффективным, однако при ближайшем рассмотрении выявляются «подводные камни».

Эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать её более надежной в глазах дольщиков. Схема выглядит следующим образом: между застройщиком и дольщиком будет заключаться ДДУ на приобретение квартиры, а денежные средства, согласно условиям, поступать на специальный счет в банке (счет-эскроу). Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта. Если объект не построен в предусмотренный договором срок, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета.

В компании «Бон Тон» выделяют три ключевых нюанса, которые становятся причиной для критики нового механизма. Первый - вопросы компенсационности, имеющие потребительский характер. Принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую ЦБ РФ рассматривает в качестве ориентира, съест 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого роста цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения – оплата по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как тело кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

– Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». - Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ - это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать - расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу».

Еще одна сложность – конкуренция на рынке. Проекты, выведенные на рынок по новой схеме, имеют более дорогую финансовую модель, что ставит их в неравное положение с уже существующими объектами жилья. До ввода изменений от 1 июля 2018 года застройщики поспешили вывести на рынок намеченные проекты, а также набрать разрешений на реализацию новых объектов.

– Июнь этого года показал настоящий рекорд: за один месяц застройщики получили примерно столько же разрешений, сколько в целом было выдано за 2017 год, - продолжает Д. Логинов. - Компании активно «пылесосили» рынок, учитывая все происходящие изменения и общее правило, согласно которому закон обратной силы не имеет. Следовательно, те проекты, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам.

Третья трудность – взаимоотношения счетов эскроу и «хронических проблем» 214-ФЗ. Несмотря на то, что 214-ФЗ был принят почти 14 лет назад, ряд слабо прописанных положений так и остался. С течением времени эти «дыры в законе» были сглажены постепенно формирующейся судебной практикой. То, что не представлено в законе, дописывал Верховный суд в обобщении судебной практики и Постановлениях Пленума. Проблема в том, что в некоторых случаях судебная практика не может применяться к ДДУ со счетами эскроу, что заново обнажает законодательные пробелы.

– В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике «застройщик-дольщик-банк» на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику, - комментирует Дмитрий Логинов.

Другая ситуация – слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи. Совершенно меняется правовое значение одностороннего акта. Также серьезной проблемой применения схемы является «потребительский терроризм» в долевом строительстве.

– Вполне понятно, почему рынок не спешит сам по себе переходить на новые рельсы. Поскольку до 1 июля 2019 года применение эскроу-счетов не является обязательным, застройщики не торопятся применять новую схему. Данный факт предоставляет почти 1 год дополнительного времени для законодательных доработок, - завершает Дмитрий.


Ньюсмейкер: АН «Бон Тон» — 324 публикации
Сайт: www.bonton.ru
E-mail: office@bonton.ru
Поделиться:

Интересно:

Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
30.11.2022 11:37 Новости
Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
«АльфаСтрахование» совместно с компанией Audatex (группа Solera) внедрила искусственный интеллект в процесс оценки убытков по ОСАГО для расчета стоимости восстановительного ремонта. Осмотр автомобиля проводится через специально созданное приложение. Система...
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
29.11.2022 15:31 Аналитика
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
Доступность ипотеки в Калининградской области оказалась почти на уровне Московской области. Согласно свежему аналитическому исследованию экспертов «РИА Рейтинг», которое опубликовано на портале «РИА Новости», в рейтинге регионов по ипотечным платежам Калининградская область оказалась на 76 месте...
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
29.11.2022 11:56 Мероприятия
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
В целях поддержки отечественных производителей и продвижения продукции промыслов на российском и зарубежном рынках, совершенствования художественного уровня и мастерства, повышения квалификации специалистов отрасли, популяризации народного искусства Ассоциацией «Народные художественные промыслы...
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
28.11.2022 12:49 Аналитика
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
На высотные дома в Москве приходятся уже 55% строящихся жилых квадратных метров. В столице множится число высоток, которые, как правило, размещаются на стилобате, служащим основанием для небоскребов. Эксперты «Метриум» рассказывают, как застройщики превратили этот архитектурный элемент в «сердце»...
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
25.11.2022 14:37 Мероприятия
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
В Волгограде подведены итоги XVII Международного кинофестиваля «Победили вместе» имени Владимира Меньшова. Мероприятие организовано Евразийской академией телевидения и радио и  Ассамблеей народов Евразии при поддержке Президентского Фонда культурных инициатив, Российского исторического...