Сегодня среда, 30.11.2022: публикаций: 27495
23.09.2022 13:25
Аналитика.
Просмотров всего: 3048; сегодня: 4.

Московская ипотека: между взносом и переплатой

Московская ипотека: между взносом и переплатой

Для начала необходимо ответить на самый важный вопрос – стоит ли сейчас брать ипотеку. На заседании правления ЦБ РФ в июле был объявлено о курсе на снижение рубля. Ряд застройщиков сегодня объявляют о запуске беспрецедентных программ от 0,01%. Эксперты в банковском секторе говорят о том, что такими низкими, как сейчас, ипотечные ставки уже могут не быть, даже льготные программы ипотеки правительство приняло решение продлевать лишь на фоне сложной геополитической обстановки. Но как выбрать нужную программу кредитования, и какая окажется более выгодной?

Только новостройки.

Во-первых, стоит сразу оговориться, что низкие ставки распространяются только на новостройки и лишь те, что находятся на стадии строительства. Эта мера была призвана не только решить жилищный вопрос, но и поддержать строительную отрасль.

Тем не менее, популярность ипотеки на новостройки привела к образованию на рынке феноменальной ситуации - квартиры в строящихся домах стали стоить дороже, чем на вторичном рынке жилья, но люди продолжают брать именно квартиры в строящихся домах. Как это работает?

Ипотечный калькулятор.

Как работает обычный банковский кредит сегодня, пожалуй, знает каждый. Но для примера применим подход к ЖК «Заречный квартал», как и для других примеров расчётов, чтобы вся логика была наглядно показана, а условия сравнимы. Если бы в нашем проекте предлагались лоты, относящиеся ко вторичному жилью, то двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м обошлась бы покупателю в 25 млн рублей. В Сбербанке по ипотечной программе для вторичного жилья минимальный начальный платеж в 15% составит 3 750 000 рублей, оставшаяся сумма кредита - 21 250 000, а ежемесячная плата при средней ставке 11% годовых составит 202 тыс. рублей. За 30 лет переплата получится 52 116 519 рублей. Соответственно, при увеличении суммы первоначального платежа снижается размер ежемесячных выплат и сумма переплаты. При уменьшении срока возрастает ежемесячный платеж, но сокращается размер переплат. Хотя такое предложение сегодня выглядит не особо привлекательно.

Помимо обычных предложений, на рынке есть еще и ипотечные программы от застройщиков. Они могут разрабатываться на основе льготной ипотеки на новостройки - семейной ипотеки, ипотеки для ИТ-специалистов и других. Девелопер вместе с банком-партнером предлагает специальные условия для клиентов: например, сниженная процентная ставка на один, два года или несколько лет вплоть до сниженной ставки на весь срок кредита (до 30 лет). При этом сама процедура оформления кредита не меняется.

Покупателю одобряют ипотечный кредит. Он заключает ипотечный договор с субсидированной ипотечной ставкой. Деньги перечисляют на эскроу-счет (счет, на который банк перечисляет деньги застройщику, но тот не может ими воспользоваться, пока проект не будет сдан), и застройщик за счет собственных средств перечисляет вознаграждение за снижение ставки. В случае с ЖК «Заречный квартал» при покупке строящейся квартиры по программе в коллаборации с банком по ставке 0,1% покупатель берет лот за 25 млн руб., вносит первоначальный взнос в размере 15% - 3 750 000 млн руб. сроком на 30 лет, а ежемесячный платеж у него получается уже 60 334 рубля. Переплата за весь срок получится всего 321 тыс. рублей. Это значит для застройщика квартира стоит приблизительно на 5 млн руб. меньше и стоимость составит20 млн руб., а не 25 млн руб. А если бы клиент приобретал эту квартиру без ипотеки, а оплачивал сразу 100% суммы, квартира бы стоила именно 20 млн руб. Это объясняет сложившийся на рынке феномен – почему квартиры в новостройках оказались дороже, чем вторичное жилье.

Проценты и переплаты.

Для покупателя приобретение квартиры с ипотекой от застройщика становится, на самом деле, выгоднее. Даже при том, что в обоих описанных выше примерах тело кредита одно и то же, для покупателя в случае ипотеки от застройщика ежемесячный платеж меньше в 3,5 раза, а размер переплаты - в десятки раз.

В остальном ипотека от застройщика работает так же, как и аналогичная от банка – чем выше первоначальный взнос, тем ниже ежемесячный платеж. При покупке клиент должен ориентироваться именно на это соотношение – размера тела кредита (сколько точно ему занимает банк или застройщик) и величины процентной ставки. Цель – занять как можно меньше денег под меньший процент. Независимо от того, в каком ценовом сегменте покупатель смотрит квартиру (за 25 млн или за 12), оказывается, что при сравнении размеров ежемесячного платежа и размера конечной переплаты покупка в ипотеку дорогой квартиры в новостройке выйдет дешевле покупки в ипотеку дешевой квартиры на вторичном рынке.

Счастливый процент.

Еще раз про решение о приобретении недвижимости в текущих обстоятельствах и о том, какую программу выбрать. Ипотека от застройщика в коллаборации с банками – очень удобный инструмент, который в сложившихся условиях выгоден и покупателю, и девелоперу. Как долго продлится период низких ставок сказать сложно, но наиболее вероятен сценарий, при котором цены на жилье продолжат расти, но уже вместе с банковскими ставками. История цен на недвижимость в Москве все еще говорит нам, что брать надо было вчера. Лучшим вариантом ипотеки будет та, у которой самая низкая ставка (0,01%) и по возможности вносить как можно большую сумму в виде первоначального взноса. Вот и весь секрет.

Сферы деятельности: Девелопмент, Деловые предложения, Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Ikon Development — 19 публикаций
Поделиться:

Интересно:

Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
30.11.2022 11:37 Новости
Искусственный интеллект оценит ущерб по ОСАГО за 3 минуты
«АльфаСтрахование» совместно с компанией Audatex (группа Solera) внедрила искусственный интеллект в процесс оценки убытков по ОСАГО для расчета стоимости восстановительного ремонта. Осмотр автомобиля проводится через специально созданное приложение. Система...
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
29.11.2022 15:31 Аналитика
Аналитики вычислили уровень доступности ипотеки в Калининграде
Доступность ипотеки в Калининградской области оказалась почти на уровне Московской области. Согласно свежему аналитическому исследованию экспертов «РИА Рейтинг», которое опубликовано на портале «РИА Новости», в рейтинге регионов по ипотечным платежам Калининградская область оказалась на 76 месте...
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
29.11.2022 11:56 Мероприятия
Выставка-ярмарка «Ладья. Зимняя сказка-2022»
В целях поддержки отечественных производителей и продвижения продукции промыслов на российском и зарубежном рынках, совершенствования художественного уровня и мастерства, повышения квалификации специалистов отрасли, популяризации народного искусства Ассоциацией «Народные художественные промыслы...
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
28.11.2022 12:49 Аналитика
Основательный подход – что дает стилобат современной жилой среде
На высотные дома в Москве приходятся уже 55% строящихся жилых квадратных метров. В столице множится число высоток, которые, как правило, размещаются на стилобате, служащим основанием для небоскребов. Эксперты «Метриум» рассказывают, как застройщики превратили этот архитектурный элемент в «сердце»...
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
25.11.2022 14:37 Мероприятия
Подведены итоги кинофестиваля «Победили вместе» в Волгограде
В Волгограде подведены итоги XVII Международного кинофестиваля «Победили вместе» имени Владимира Меньшова. Мероприятие организовано Евразийской академией телевидения и радио и  Ассамблеей народов Евразии при поддержке Президентского Фонда культурных инициатив, Российского исторического...