Сегодня вторник, 26.10.2021: публикаций: 26857
09.04.2021 12:31
Аналитика.
Просмотров всего: 9121; сегодня: 5.

Лайфхак от «Метриум»: Какую квартиру не стоит покупать?

Лайфхак от «Метриум»: Какую квартиру не стоит покупать?

Приобретение собственного жилья – важный и ответственный шаг в жизни любого человека. Но нередко в предвкушении скорейшего переезда теряется бдительность, и покупатель попадает в неприятную историю. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о видах проблемных квартир, с которыми однозначно не стоит связываться.

Квартира с непрозрачной схемой реализации. 

Сразу уточним, что речь пойдет о продаже квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке. У каждого варианта есть свои нюансы.  

Сначала рассмотрим, как оформляется покупка жилья на первичном рынке. Если дом не введен в эксплуатацию, то между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, который затем регистрируется в Росреестре. В свою очередь, после получения разрешения на ввод, девелопер может продавать свободные квартиры по предварительным договорам купли-продажи, а после оформления в собственность – по обычному договору купли-продажи. Поэтому, если вам предлагают заключить иной вид документа (например, договор пайщика), то связываться с такой компанией ни в коем случае не стоит.

Возможна и иная ситуация. Например, человек купил квартиру в новостройке, но до момента ее ввода в эксплуатацию решил продать из-за форс-мажорных обстоятельств. В этом случае оформляется переуступка прав, которая также подлежит регистрации в Росреестре.  

На вторичном рынке приобретение жилья происходит только через договор купли-продажи. Любые другие предлагаемые варианты – однозначный повод отказаться от покупки.

Отдельная история – продажа квартир по доверенности. Ничего противозаконного в этом способе нет, ситуации бывают разные (например, собственник находится за рубежом). Однако на практике именно сделки по доверенности чаще всего предусматривают мошенничество. В этом случае необходимо очень внимательно отнестись к изучению и проверке всех документов. Прежде всего, доверенность должна быть действующей. Если не указан срок действия, то по закону он составляет один год с даты выдачи. Кроме того, важно проверить, не отозвал ли ее доверитель. Все это можно сделать как через нотариуса, так и самостоятельно через специальную базу данных.

Также, ответственно следует подойти к проверке данных представителя. Нередки случаи, когда недобросовестный риелтор за счет обмана завладевал паспортом собственника и найдя похожего на него человека, оформлял на себя у нотариуса генеральную доверенность. В итоге квартира была продана, риелтор исчезал, а сторонам сделки приходилось разбираться в этой неприятной истории. Поэтому, если есть сомнения в личности представителя по доверенности, от сделки лучше отказаться.

Внимательным надо быть, если доверителем выступает пожилой человек, а представитель – не его родственник. Не секрет, что люди преклонных лет находятся в зоне риска и серьезная доля мошенничеств с жильем происходит именно с ними.

Для того, чтобы снизить риски, можно заключить договор титульного страхования сделок с недвижимостью. Заодно, не стоит забывать про главный совет – максимально тщательно проверять все представленные документы, в том числе паспорт собственника, и при возникновении малейших сомнений сразу отказываться от сделки. 

Квартира с несогласованной перепланировкой.

Если надзорным органом будет выявлен факт незаконной перепланировки, то вам придется оплатить штраф и возвращать квартиру в первоначальное состояние. А это крайне недешевое удовольствие.

Как этого избежать? Возможны два пути. Первый – в принципе отказаться от рассмотрения таких вариантов. Это не сильно сократит выбор, так как на рынке их не более 10-15%. Второй путь – запросить у продавца полный пакет документов. Как минимум, он должен включать в себя акт о завершенной перепланировке с подписями членов комиссии, а также технический паспорт (если речь идет о квартире со свободной планировкой).

Наследственная квартира.

Сказать, что априори у всех наследственных квартир есть проблемы – погрешить против истины. Однако, если есть выбор, то от такого варианта лучше отказаться. И вот почему.

Во-первых, если нынешний собственник вступил в наследство недавно (полгода и менее), то есть риск появления иных наследников, готовых заявить свои права на эту квартиру. Можно подстраховаться и попросить для ознакомления копию завещания, заодно уточнив, действует ли оно. Для этого требуется обратиться к нотариусу, желательно – к тому же, что и удостоверял сам документ. Если в завещании указан один наследник, то достаточно будет посмотреть документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права). Если наследников больше, а квартира оформлена на одного человека, то оставшиеся должны подтвердить свой отказ от принятия наследства соответствующим заявлением. Идеальный случай – если квартира продается через три года и более после вступления нынешнего собственника в наследство. За это время большая часть спорных ситуаций уже разрешается.

Во-вторых, при определенных условиях с дохода от продажи унаследованной квартиры придется выплатить государству налог в размере 13%. Это происходит в случае, если еще не прошли три года после вступления в наследство (считаются со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления собственности). Даже с учетом имущественного вычета в 1 млн рублей, предусмотренного законодательством, в бюджет придется отдать немало. Предположим, что квартира была продана за 9,7 млн рублей, тогда продавцу потребуется заплатить налог 1,1 млн рублей (13% от 8,7 млн рублей).

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются воспользоваться лазейкой и занижают сумму в договоре купли-продажи до 1 млн рублей, что позволяет уйти от налоговых платежей. Однако по действующему законодательству стоимость продажи квартиры не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости, в ином случае есть риск признания сделки недействительной. Поэтому, если вам предлагают указать в договоре стоимость ниже реальной – отказывайтесь.

Часто продаваемая квартира.

Если за последние 5 лет квартира неоднократно меняла собственника, это повод задуматься о целесообразности ее приобретения. Пятилетний период выбран не случайно – именно столько надо владеть недвижимостью, чтобы при ее продаже не платить налог в размере 13%. Бесспорно, в жизни бывают разные ситуации и человек действительно может нуждаться в деньгах. Однако, поспешная реализация недавно купленного жилья – тревожный сигнал, на который стоит обратить пристальное внимание.

Чаще всего, причиной быстрой перепродажи квартиры служит необходимость дорогостоящего ремонта или наличие скрытых дефектов. К ним относятся промерзание стен, протечки, проблемы с проводкой, коммуникациями и иные подобные недочеты, которые нельзя обнаружить при первичном осмотре. Устранение всех этих недостатков стоит недешево, в связи с чем предыдущие собственники решают просто продать недвижимость, возложив эти расходы на нового покупателя. Поэтому от приобретения такой квартиры лучше отказаться. В крайнем случае, для осмотра стоит привлечь компетентного специалиста со специальным оборудованием, которое позволит обнаружить проблемы.

Квартира в проблемной локации (метро, вокзалы, рядом с магистралью или стройкой).

Нередко метро проходит под жилыми домами или поблизости от них. Если это линия мелкого заложения (до 20 метров), то в квартире (особенно на первых этажах) может ощущаться движение поездов, что явно не добавляет комфортности проживания. Иная причина, почему стоит отказаться от квартиры в непосредственной близости от метро и, тем более, вокзала – наличие достаточно большого числа маргинальных личностей в округе. С наступлением ночи они постепенно перемещаются во дворы и легкодоступные подъезды.

Лучше не связываться и с домами, расположенными рядом с крупными рынками, промышленными зонами, автобазами. Чаще всего иногородние и иностранные работники данных предприятий снимают жилье именно в ближайших кварталах, чтобы не тратить время на дорогу. Подобных объектов немало на юго-востоке Москвы, поблизости от ТЦ «Москва» и «Садовод». К возможным проблемам при покупке квартиры в таком доме относятся антисанитария, различные конфликты, а также непростая криминогенная обстановка.

Избежать этого можно, изучив районные сообщества, а также проведя «разведку» на местности. Последнее позволит убедиться в достоверности информации из соцсетей.

Существуют и иные риски, от которых мало кто застрахован. Город постоянно развивается, а количество свободных от застройки участков быстро снижается. Поэтому не стоит удивляться, что на месте бывшей плоскостной парковки или сквера вырос очередной жилой дом, который, к тому же, ухудшил вид из окна. Возможна ситуация, когда из-за реконструкции или нового строительства дорога расширяется практически до стен жилых домов, причем от шума и выхлопов не защищают даже многослойные стеклопакеты.

Но выход есть. Перед покупкой квартиры стоит направить запрос в органы власти, чтобы уточнить планы и перспективы развития конкретной территории. Разумеется, в ответ можно получить формальную отписку, но если грамотно составить обращение, то можно получить ценную информацию. Другой вариант – изучить документы градостроительного развития. Без профессионала там что-то понять не так просто, но при должном подходе можно выцепить интересные детали, что позволит не ошибиться при выборе. 

Квартира в доме под снос.

С того момента, как город начал сносить морально устаревшие дома, немало людей попытались реализовать достаточно хитрую, на их взгляд, схему: купить квартиру в старом фонде и затем бесплатно получить новое жилье. Однако, продавцы такой недвижимости тоже поняли свой профит и решили не упускать шанс. Например, в 2017 году стоимость квартир во включенных в реновацию домах выросла, как минимум, на 20%.

Помимо этого, с 2017 года некоторые банки могут отказать в ипотеке заемщикам, желающим купить квартиру в доме, который рано или поздно будет снесен (в том числе по реновации). При этом заявляется, что формально никаких ограничений нет. Чаще всего причина отклонения заявки заключается в сложности оформления перехода залога с одного объекта недвижимости на другой.

Квартира, долгое время сдаваемая в аренду.

Таких предложений на рынке много. Сдаваемые в аренду квартиры расположены, чаще всего, рядом с крупными транспортными артериями и станциями метро, а также в популярных спальных районах (Орехово-Борисово, Новогиреево, Тушино, Медведково) и городах-спутниках (Химки, Балашиха, Красногорск, Мытищи).  

Покупку такой квартиры можно сравнить с приобретением автомобиля из таксопарка: вроде и стоит дешево, но пробег большой и состояние так себе. Собственники относятся к ней как к средству получения дохода и не особо вкладываются в ремонт, арендаторы – как к временному жилью, из которого рано или поздно придется съехать. Поэтому велика вероятность, что ремонт обойдется недешево.

Избежать покупку подобной недвижимости несложно. Опознать ее можно по скромному ремонту и меблировке, либо даже отсутствию последней. Также стоит пообщаться с соседями, которые могут рассказать, сдавалась жилплощадь в аренду или нет.

Квартира со странными соседями.

Казалось бы, не самый существенный риск. Но на самом деле все не так просто. Если в подъезде проживают люди со странностями, то их действия могут быть не только милыми причудами, но и представлять определенную опасность для окружающих. Все мы знаем истории про психически нездоровых граждан, у которых в квартире жили десятки собак и кошек. Другая проблемная категория – люди, страдающие так называемым «синдромом Плюшкина», чьи квартиры заполнены старыми вещами и мусором. Помимо шума и неприятного запаха не самым приятным «бонусом» от таких соседей служит угроза утечки газа, короткого замыкания или пожара.

Поэтому перед покупкой обязательно изучите контингент проживающих в подъезде и доме. Поговорите с соседями, почитайте домовые и районные группы. Это позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

 «Приобретая квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке следует внимательно подойти к выбору и учесть множество нюансов, – напоминает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как мы убедились, они могут быть разнообразными: от проблем с документами до сложностей с соседями. Несмотря на то, что каждый случай индивидуален, существуют общие рекомендации, которым необходимо следовать: внимательно проверяйте все документы, не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять информацию, а также не игнорируйте достижения прогресса в виде соцсетей и чатов. Подобный комплексный подход позволит отсеять неподходящие варианты и выбрать ту квартиру, которая подходит именно вам».


Ньюсмейкер: Метриум — 1911 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Сайт: metrium.ru
Поделиться:
Ваше мнение
Как Вы относитесь к обязательной вацинации?
 За
 Против
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

Группа "Сурганова и оркестр" выпустила клип “Волчица”
26.10.2021 17:29 Новости
Группа "Сурганова и оркестр" выпустила клип “Волчица”
21 октября на официальном YouTube канале группы «Сурганова и оркестр» состоялась премьера клипа на песню «Волчица». Песня вошла в первую часть двойного альбома «Всё будет. Завтра». Клип стал второй совместной работой творческого тандема лидера группы Светланы Сургановой и режиссёра Анастасии...
Модельный ряд наушников Edifier пополнился шестью новыми решениями
26.10.2021 12:14 Товары и услуги
Модельный ряд наушников Edifier пополнился шестью новыми решениями
Компания Edifier анонсировала стильные гарнитуры на любой вкус.Edifier, ведущий производитель аудиотехники, анонсировал выход сразу шести моделей наушников, среди которых найдутся вкладыши для геймеров, меломанов и просто любителей долгих разговоров по мобильному телефону. Все наушники, не считая...
Россия снимает ограничения на авиасообщение еще с девятью странами
26.10.2021 12:01 Документы
Россия снимает ограничения на авиасообщение еще с девятью странами
Российская Федерация возобновляет авиасообщение с Багамскими Островами, Ираном, Нидерландами, Норвегией, Оманом, Словенией, Таиландом, Тунисом и Швецией. Соответствующий документ подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 23.10.2021 №...
Назван лидер инноваций в области экологии и защиты окружающей среды
25.10.2021 16:13 Новости
Назван лидер инноваций в области экологии и защиты окружающей среды
Технология Биомикрогели®, которая является основным компонентом экологически безопасных бытовых моющих и чистящих средств и косметических товаров под брендом Wonder Lab® , признана самой инновационной в категории «Экология и окружающая среда» экспертами премии Мэра Москвы «Новатор Москвы»...
LG представит по всему Лондону арт-проекты, вдохновленные OLED
24.10.2021 22:03 Мероприятия
LG представит по всему Лондону арт-проекты, вдохновленные OLED
LG Electronics (LG) запускает серию художественных инициатив в Лондоне в рамках своей кампании «Self-LIT» с использованием технологии LG OLED. Открываясь на этой неделе, LG представляет миру новый жанр искусства - LG OLED Art, основанный на технологии телевизоров LG OLED с собственной подсветкой. В...