Сегодня пятница, 05.03.2021: публикаций: 26415
Аналитика. Опубликовано 15.01.2021 13:41  Просмотров всего: 3404; сегодня: 1.

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.

По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 140 квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.

Название

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

Holland park

ГК "Пик"

СЗАО

1 кв. 2020

2

Волжский парк

ГК "Пик"

ЮВАО

1 кв. 2020

3

Светлый мир «Станция «Л»…

Seven Suns Development

ЮВАО

2 кв. 2020

4

MySpace на Фестивальной

MySpace Development

САО

2 кв. 2020

5

Соседи 21/19

Специализированный застройщик «ЖК 2/1»

ЮВАО

2 кв. 2020

6

Амурский парк

ГК "Пик"

ВАО

3 кв. 2020

7

Вдохновение

СЗ Стройвос

ВАО

3 кв. 2020

8

Большая Очаковская 2

ГК "Пик"

ЗАО

3 кв. 2020

9

Митинский леc

ГК "Пик"

СЗАО

3 кв. 2020

10

Аквилон Митино

Группа "Аквилон"

СЗАО

3 кв. 2020

11

Красноказарменная 15

ГК "Пик"

ЮВАО

3 кв. 2020

12

Н 74

Патек Групп

ЮВАО

3 кв. 2020

13

Каширка.Like

СЗ «Оптимум-Инвест»

ЮАО

3 кв. 2020

14

Большая Академическая 85

ГК "Пик"

САО

3 кв. 2020

15

Бусиновский парк

ГК "Пик"

САО

3 кв. 2020

16

Расцветай в Люблино

ГК Расцветай

ЮВАО

3 кв. 2020

17

Руставели 14

ГК "Пик"

СВАО

3 кв. 2020

18

Сигнальный 16

ГК "Пик"

СВАО

3 кв. 2020

19

Profit

Гранель

ЮВАО

3 кв. 2020

20

Кронштадтский 9

ГК "Пик"

САО

4 кв. 2020

21

Новохохловская 15

ГК "Пик"

ЮВАО

4 кв. 2020

22

Второй Нагатинский

ГК "Пик"

ЮАО

4 кв. 2020

23

Авиатика

Э.К. Девелопмент

САО

4 кв. 2020

24

Талисман на Рокоссовского

3S Group

ВАО

4 кв. 2020

25

Счастье на Семеновской

Группа «Эталон»

ВАО

4 кв. 2020

26

Аквилон Beside

Группа "Аквилон"

ЮВАО

4 кв. 2020

27

MySpace на Окской

MySpace Development

ЮВАО

4 кв. 2020

28

Перовское 2

ГК "Пик"

ЮВАО

4 кв. 2020

29

Кронштадтский 14

ГК "Пик"

САО

4 кв. 2020

Источник: «Метриум»

В декабре первичный рынок массового сегмента пополнился четырьмя новыми проектами: «Аквилон Beside», «MySpace на Окской», «Перовское 2», «Кронштадтский 14». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Вестердам» (корп. 3);

– Stellar City (корп. 3);

– «Кронштадтский 9» (корп. 1.1).

Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО в основном за счет одного крупного проекта – «Светлый мир «Станция Л»…». Доля этого округа по количеству экспонируемых квартир составила 33,6% (+12,1 п.п. за год). Второе место занимает СВАО, где сконцентрировано 17,9% всех квартир (-2,1 п.п. за год). Третья позиция за САО – 13,6% (+0,1 п.п. за год). Доля ЗАО уменьшилась на 1,8 п.п, составив 12,3% от всего объема экспозиции, а в ВАО отмечено увеличение доли на 1,1 п.п. до 10,0%. Наибольшее снижение показателя было отмечено в ЮАО (7,9%; -7 п.п. за год). На СЗАО и ЮЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,0% (-0,9 п.п. за год) и 1,7% (-1,5 п.п. за год) соответственно.

К концу 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий - 14,8% (+5,8 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,1%; +0,04 п.п.).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 207 510 руб. (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (178 585 руб./кв.м), самое высокое – в декабре вследствие непрерывного роста во втором полугодии.

«Девальвация рубля в 2020 году имела важное влияние на средневзвешенную цену, о чем свидетельствует график динамики курса доллара США, сопоставленный с графиком цены квадратного метра за аналогичный период, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На наш взгляд, рост курса доллара оказывал влияние как на спрос, так и на предложение. Во-первых, увеличивался спрос – многие покупатели рассматривали возможность инвестиций в недвижимость как способ сохранения рублевых накоплений. Во-вторых, цена предложения у застройщиков росла, так как в нее закладывался рост себестоимости строительства».

Во всех округах отмечена положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 9,7-33,8%. Максимальный прирост зафиксирован в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮАО (+9,7%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.

К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:

студии – 6,06 млн руб. (+21,2%);

однокомнатные – 8,82 млн руб. (+18,2%);

двухкомнатные – 12,63 млн руб. (+18,7%);трёхкомнатные – 16,92 млн руб. (+18,5%);

многокомнатные – 22,77 млн руб. (+11%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

11,0

26,1

48,0

165 240

232 065

401 400

3 078 000

6 055 930

10 419 200

31,1

40,7

68,0

140 000

217 080

380 700

5 586 000

8 824 725

17 385 085

44,4

62,4

92,7

128 260

202 370

325 400

7 975 015

12 627 445

24 148 350

60,8

84,7

139,6

120 565

199 630

333 690

8 920 600

16 917 865

32 003 750

4К+

80,5

109,5

129,1

133 000

208 025

350 000

11 100 180

22 772 345

39 270 000

итого

11,0

54,9

139,6

120 565

207 510

401 400

3 078 000

11 389 730

39 270 000

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м.

Основные тенденции

К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:

– средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 руб. (+18,7% за 12 мес.);

– средний бюджет предложения составил 11,39 млн руб. (+12,4% за 12 мес.);

– объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц);

– наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году.

– закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.

Пандемия – покупка квартиры онлайн больше не кажется фантастикой

«В марте 2020 года ВОЗ объявила о пандемии новой коронавирусной инфекции, – напоминает Мария Литинецкая. – В апреле-мае в Москве был ведён режим самоизоляции и пропускной режим. Бизнес стал активно уходить в онлайн формат. Конечно, сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», как следствие, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам сократились практически до нуля. Однако, пандемия ускорила процесс цифровизации девелопмента. Застройщики начали активно предлагать виртуальные туры, искать технические решения для презентации своих проектов, заказывать 3D планировки и многое другое. Вероятнее всего, переход покупки квартиры в виртуальное пространство на 100% не произойдет, тем не менее застройщики будут держать про запас онлайн процессы на случай обострения эпидемиологической ситуации. Дополнительной выгодой от «цифровых» бизнес-процессов может стать повышение комфорта и удобства покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью в будущем».

Спрос 2020 (в старых границах Москвы)

По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.

Ключевая ставка ЦБ и госпрограмма льготной ипотеки 2020-2021

Стоит отметить динамику ключевой ставки ЦБ РФ: с середины 2020 года она находится на беспрецедентно низком уровне – 4,25%. Возможность осуществления программы льготного кредитования, а также обеспечение «более дешевых заемных денег для экономики» во многом обусловлены данным макропоказателем. Однако низкая ключевая ставка стала причиной снижения ставок по депозитам, инвесторы стали искать другие способы хранения и накопления средств, в том числе это простимулировало спрос на рынке недвижимости.

17 апреля 2020 года в России официально стартовала программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. В конце октября стало известно, что действие программы продлят до 1 июля 2021 года, хотя планировалось ее завершить 1 ноября 2020 года. Данная программа породила множество дискуссий: появились противники, считающие госпрограмму главной причиной ажиотажного роста цен, утверждающие, что она приведет банковскую систему к финансовому кризису образца 2008 года в США. Однако сложно представить, что произошло бы с целой отраслью без мощной поддержки государства, и сколько бы потребовалось времени на восстановление активности участников рынка, на сколько была бы заморожена разработка новых проектов, которым еще только предстоит стартовать в 2021 и 2022 гг. Мы думаем, что для окончательного подведения итогов по данному политическому решению еще не пришло время.

Прогноз на 2021 год

«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. В пользу сохранения достигнутого уровня есть ряд факторов: девальвация национальной валюты в ушедшем году и удорожание себестоимости строительства, вступившие в силу изменения законодательства, влияющие на финансовую модель застройщика (постепенный переход всех проектов на эскроу-счета и новая формула расчета платы за изменение вида разрешенного использования с повышающими коэффициентами). Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.

Наблюдаемый дефицит предложения в 2020 году закончится в следующем году. Ожидается восстановление предложения и увеличение объема рынка. По нашим прогнозам, наблюдаемый дефицит первичной недвижимости массового сегмента завершится к концу 2021 года. Проблема резкого сокращения предложения проявилась в 2020 году из-за его малой эластичности в ответ на рост спроса. Наращивание объемов строительства будет первоочередной системной задачей для строительной отрасли в новом году, а выросшие цены будут стимулировать девелоперов активнее выводить на рынок новые проекты».

Сферы деятельности: Недвижимость жилая, Торговля, дистрибуция, продажи
Сайты субъектов РФ: Москва

Ньюсмейкер: Метриум — 1786 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Сайт: www.metrium.ru
Поделиться:
Ваше мнение
Сделали ли Вы прививку от коронавируса?
 Да
 Нет
 Нет и не буду
 Собираюсь сделать
 Думаю, делать ли
Предложите опрос